Baisse des prix de l’immobilier : Ce n’est pas fini !

Depuis 2011, les prix moyens de l’immobilier en France ne cessent de baisser.

Par Admin Publié le 02 Nov, 2015.

immobilier 2015

Depuis 2011, les prix moyens de l’immobilier en France ne cessent de baisser. Pour la fin 2015 et le début 2016, les professionnels prévoient que la baisse perdure mais si elle devrait être moins forte que ces dernières années.

Pourtant à première vue, les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas et suite à 7% de baisse des prix en 2011 et avec la crainte que les taux d’emprunt ne repartent à la hausse, tout porte à croire que l’immobilier va repartir. Alors qu’en penser? Pourquoi le marché de l’immobilier n’est pas encore prêt à prendre un nouvel élan?

Les causes de la baisse de l’immobilier

Le plus couramment, on reporte la baisse de l’immobilier sur la crise financière de 2008 dont les effets perdurent encore aujourd’hui. Cependant, les investisseurs ont toutes raisons de se tourner vers l’investissement immobilier que vers l’investissement boursier.

Pour comprendre le marché, il faut remonter un peu plus dans le temps.

Après le Krach de 1987, puis la guerre du Golfe, l’immobilier a connu une baisse importante dans les années 90, mais petit à petit, les investisseurs ont commencé à chercher de nouveaux placements autre que la bourse et autres placements financiers. L’immobilier offrant alors de prix très bas, il reste la niche idéale pour toute personnes cherchant à investir. La conjoncture économique aidant alors, le marché de l’immobilier flambe littéralement.

 indice CVS

Comme l’indiquent les chiffres de l’INSEE, de 1998 à 2011, l’immobilier a connu une augmentation des prix moyens de 150% !
Certains quartiers parisiens ont même connu jusqu’à 190% d’augmentation des prix des logements anciens.

Cette hausse a été si forte qu’il est devenu par la suite de plus en plus difficile pour tout acheteur et tout particulièrement les primo-accédants, d’acheter un logement.

Depuis 2011, les prix étant devenus complètement déraisonnables, l’endettement des français dans l’investissement immobilier devient impossible à supporter.

En 1998, l’endettement des ménages représentait 50% du revenu. En 2011, il représentait 74% du revenu. Les prix ont monté mais les salaires n’ont pas augmenté dans la même proportion.
En 2011, il est devenu impossible à un primo-accédant d’investir, et cette part des acheteurs fait considérablement baisser le nombre global d’acheteurs potentiels.

Le contexte économique et social jouant également son rôle, la baisse des prix se confirme en 2011 en atteignant 7%.

Pourquoi la baisse peut-elle encore durer?

7% de baisse en 2011, et 12% de baisse totale depuis 2011 à 2015, on est loin des 150% d’augmentation précédents. Certes, l’immobilier ne baissera pas autant mais il doit retrouver un équilibre entre la capacité d’investissement de l’acheteur et la valeur réelles du bâtiment.

On peut également se fier à la conjoncture: l’augmentation du chômage, la faible croissance de notre économie, l’alourdissement des taxes et selon les experts de l’immobilier, une certaine surévaluation des prix, tout cela contribue au manque d’engouement des acheteurs potentiels.

Les économistes restent encore prudents sur une éventuelle reprise de l’immobilier. Certains prévoient une reprise réelle en 2018 sous réserve que les taux d’emprunt soient les mêmes qu’aujourd’hui, quelques rares pessimistes prévoient 30 à 40 ans pour que les prix de l’immobilier soient de nouveaux “acceptables”.
Selon la société d'analyse économique et financière PrimeView, la valeur des biens immobiliers pourraient continuer à baisser et encore pendant longtemps. Le vieillissement de la population française qu’on a aussi nommé Papy boom, fait augmenter le nombre des vendeurs par rapport au nombre d’acheteurs potentiels. Pour ces annalystes, l'équilibre ne devrait pas être retrouvé avant 2035...

Mais l’immobilier pouvant se montrer excessif, si la montée des prix a pris 15 ans, la baisse de ces prix pourraient bien mettre autant de temps.

Peut-on alors investir?

 logements anciens

La baisse des prix est une moyenne nationale mais cette évolution du marché est très disparate selon les régions. Les grandes villes comme Toulouse, Bordeaux et Lyon voient leurs prix se stabiliser voire légèrement remonter.

La région parisienne, elle, est un cas à part. La ville de Paris elle-même voit des disparités dans ses arrondissements. Certains voient les prix augmenter alors que d’autres sont de moins en moins prisés. On remarque aussi que certaines villes de la région parisienne comme Levallois Perret (7 445 €/m²) ont des prix aujourd’hui au m² plus élevés que certains arrondissements de Paris comme le 19ème arrondissement (6021€/m²).

Alors, considérant les prix d’aujourd’hui et les taux de crédit extrêmement bas, la situation paraît idéale pour l’investissement.

Il est certain que si vous souhaitez acquérir votre propre logement, les circonstances sont très favorables. Pour ceux qui souhaiteraient investir dans le locatif, restez cependant prudents. Le prix des loyers doivent pouvoir couvrir votre investissement mais aussi les taxes foncières, les charges de copropriété et les autres frais annexes (assurances, gérance des loyers, etc…). Tous ces paramètres sont à considérer et ne sont pas les mêmes une fois encore, dans toutes les régions de France.

 

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