Loi Duflot : exemples de calculs et conseils.

 

exemples calculs duflotVoici les exemples de 3 investissements différents sur 9 ans.

*Le premier de 150.000€ pour un logement de 30 m2, la réduction fiscale atteint 27.000€ au total soit 3.000€ par an ou encore 250€ par mois. En outre-mer celle-ci atteint 43.500€ au total soit 4.833,33€ par an ou encore 402,78€ par mois. Et cela sans tenir compte des loyers encaissés.

*Le second de 200.000€ pour un logement de 40 m2, la réduction fiscale atteint 36.000€ au total soit 4.000€ par an ou encore 333,33€ par mois. En outre-mer celle-ci atteint 58.000€ au total soit 6.444,44€ par an ou encore 537€ par mois. Et cela sans tenir compte des loyers encaissés.

*Et le dernier de 250.000€ pour un logement de 50 m2, la réduction fiscale atteint 45.000€ au total soit 5.000€ par an ou encore 416,67€ par mois. En outre-mer celle-ci atteint 72.500€ au total soit 8555.56€ par an ou encore 713€ par mois. Et cela sans tenir compte des loyers encaissés.

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Pour chaque exemple, toutes les possibilités d’investissement et de rentabilité sont prises en compte en détail dans les tableaux suivants. C’est-à-dire le même logement mais dans différentes zones géographiques (A Bis, A, B1 et B2,), en métropole et outre-mer (réduction de 18% ou 29%). A chaque fois l’incidence sur le rendement de votre placement est calculée.

 

Pour un investissement de 150.000€ de 30 m2

Dispositif Duflot en métropole

Dispositif Duflot en outre-mer

Réduction fiscale

18% répartie sur 9 ans soit 27.000€ au total ou 3.000€ par an.

29% répartie sur 9 ans soit 43.500€ au total ou 4.833,33€ par an.

Loyer mensuel maxi autorisé

*En zone A Bis : 16,52€ au m2 soit 495,60€.

*En zone A : 12,27€ au m2 soit 368,10€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 296,40€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 257,70€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 296,40€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 257,70€.

Rendement total brut avant impôt.

(Loyers sur 9 ans + réduction d’impôt)

*En zone A Bis : 80.524,80€ soit 53,7% ou en moyenne 6% par an.

*En zone A : 66.754,80€ soit 44,5% ou en moyenne 5% par an.

*En zone B1 : 59.011,20€ soit 39,3% ou en moyenne 4,4% par an.

*En zone B2 : 54.831,60€ soit 36,6% ou en moyenne 4,1% par an.

*En zone B1 : 75.511,20€ soit 50,3% ou en moyenne 5,6% par an.

*En zone B2 : 71.331,60€ soit 47,6% ou en moyenne 5,3% par an.

 

Pour un investissement de 200.000€ de 40 m2

Dispositif Duflot en métropole

Dispositif Duflot en outre-mer

Réduction fiscale

18% répartie sur 9 ans soit 36.000€ au total ou 4.000€ par an.

29% répartie sur 9 ans soit 58.000€ au total ou 6.444,44€ par an.

Loyer mensuel maxi autorisé

*En zone A Bis : 16,52€ au m2 soit 660,8€.

*En zone A : 12,27€ au m2 soit 490,8€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 395,2€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 343,6€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 395,2€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 343,6€.

Rendement total brut avant impôt.

(Loyers sur 9 ans + réduction d’impôt)

*En zone A Bis : 107.366,4€ soit 53,7% ou en moyenne 6% par an.

*En zone A : 89.006,4€ soit 44,5% ou en moyenne 4,9% par an.

*En zone B1 : 78.681,6€ soit 39,3% ou en moyenne 4,4% par an.

*En zone B2 : 73.108,8€ soit 36,6% ou en moyenne 4,1% par an.

*En zone B1 : 100.684,6€ soit 50,3% ou en moyenne 5,6% par an.

*En zone B2 : 95.108,8€ soit 47,6% ou en moyenne 5,3% par an.

 

Pour un investissement de 250.000€ de 50 m2

Dispositif Duflot en métropole

Dispositif Duflot en outre-mer

Réduction fiscale

18% répartie sur 9 ans soit 45.000€ au total ou 5.000€ par an.

29% répartie sur 9 ans soit 72.500€ au total ou 8.555,56€ par an.

Loyer mensuel maxi autorisé

*En zone A Bis : 16,52€ au m2 soit 826€.

*En zone A : 12,27€ au m2 soit 613,5€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 494€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 429,5€.

*En zone B1 : 9,88€ au m2 soit 494€.

*En zone B2 : 8,59€ au m2 soit 429,5€.

Rendement total brut avant impôt.

(Loyers sur 9 ans + réduction d’impôt)

*En zone A Bis : 134.208€ soit 53,7% ou en moyenne 6% par an.

*En zone A : 111.258€ soit 44,5% ou en moyenne 4,9% par an.

*En zone B1 : 98.352€ soit 39,3% ou en moyenne 4,4% par an.

*En zone B2 : 91.386€ soit 36,6% ou en moyenne 4,1% par an.

*En zone B1 : 125.852€ soit 50,3% ou en moyenne 5,6% par an.

*En zone B2 : 118.886€ soit 47,6% ou en moyenne 5,3% par an.

conseils duflotD’après ces tableaux nous pouvons tirer plusieurs enseignements :

*Pour un même investissement les rendements varient selon la localisation. En effet pour celui de 200.000€ et 40 m2, ce qui représente l’investissement moyen, la rentabilité oscille entre 4,1% et 6% par an. Cela est expliqué par les différences entre les loyers appliqués. En effet en zone A Bis ou A ils pourront être plus élevés qu’en B1 ou B2. Essayer donc de privilégier ces zones d’investissement.

*La rentabilité varie fortement selon la surface du logement. Ainsi dans nos exemples nous considérons que pour le même prix vous pourrez obtenir un logement de surface identique quelle que soit la zone de construction. Nous savons bien qu’en réalité, le mètre carré est beaucoup plus cher en région parisienne qu’en province. Tenez en compte dans vos calculs car si la surface est trop faible, étant donné l’encadrement strict du loyer, vous ne pourrez obtenir un rendement important.

*L’investissement en outre-mer bénéficie d’une réduction d’impôt plus importante (29% contre 18%). Il parait donc plus intéressant au premier abord. Attention car dans ces zones géographiques les loyers imposés seront plus bas. L’outre-mer est classée en B1 majoritairement, parfois B2. Le surplus d’avantage fiscal vient donc compenser la perte sur les loyers. De manière général le rendement est équivalent à un investissement en Zone A. Il est donc plus rentable d’investir en outre-mer qu’en zone B1 ou B2. Privilégiez donc l’outre-mer si les prix dans la région parisienne (zone A bis et A) sont prohibitifs. Vous obtiendrez ainsi un meilleur rendement qu’en investissant en province.

*L’investissement en outre-mer permet un avantage fiscal plus important, il est donc réservé aux contribuables les plus aisés. En effet la réduction d’impôt n’est pas reportable. Un surplus non déduit serait perdu.

*Vous remarquez que du fait de leur encadrement, les loyers sont relativement faibles : 613,5€ par mois pour un 50 m2 en région parisienne et même 494€ par mois en zone B1 ce qui correspond à une ville comme Marseille. Cet encadrement voulu par l’état est compensé par la réduction d’impôt plus importante que pour le Scellier. L’avantage pour l’investisseur est que les logements seront attractifs sur le marché et le risque d’impayé potentiellement plus faible du fait d’un loyer accessible.

*Dernière remarque, comme pour tout investissement immobilier, soyez attentif aux qualités du logement. N’achetez pas uniquement pour la réduction fiscale. Si le logement est mal placé, vous aurez du mal à trouver un locataire. De plus lors de la revente après la période de location obligatoire de 9 ans, vous pourrez rencontrer des difficultés. Achetez ce logement comme si vous souhaitiez y vivre : proximité des écoles, commerces, transports, administrations, facilités à se garer qualité de vie du quartier, etc. Vous pourrez ainsi profiter pleinement des réductions fiscales sans subir les contraintes de la location.

 



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