IMMOBILIER NEUF : QU’EST CE QUE LA LOI PINEL?

Depuis Septembre 2014, la Loi PINEL remplace la Loi Duflot ou encore précédemment la Loi Scellier. Comme ces prédécesseurs, ce dispositif a été mis en place pour augmenter l’offre de logements locatifs et ainsi faire face à la pénurie de logements dans certaines villes de France. Avec un avantage fiscal, il permet ainsi de proposer un investissement avantageux aux futurs propriétaires-bailleurs. Zoom sur les conditions de cette nouvelle loi. 

Du nom de la ministre du logement Sylvie Pinel, la loi 2014 a repris les principes des lois précédentes en apportant quelques modifications.

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Les zones concernées

Tout d’abord, le logement doit être situé dans une zone dite “tendue” à savoir où l’offre de logements locatifs est inférieure à la demande. Ces zones ont été établie selon une nouvelle carte (rectifiée par rapport aux zones concernées en loi Duflot) dans le cadre de la relance de constructions de logements en Août 2014, puis entrées en vigueur au 1er Octobre 2014.

Elles sont classifiées en zone A, A bis et B1 + certaines en zone B2 disposant d’un arrêté préfectoral. Le reste des zones B2 et les zones C ne sont donc pas éligibles à ce dispositif.

  • Zone A : Paris intra-muros, la côte d'azur, Genève (côté français) ainsi que des villes où les prix des logements sont élevés (Lille, Lyon, Montpellier, Marseille...)
  • Zone A Bis : Paris et la petite couronne
  • Zone B1 : Les départements d'Outre-mer ainsi que quelques autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...)
  • Zone B2 : Grande couronne Parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, quelques communes en Corse. Toutes les zones B2 qui sont éligibles le sont suite à un arrêté préfectoral.

 

Les biens concernés 

La loi concerne avant tout les logements achetés neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ou encore construits entre le 1er septembre 2014 et le 31 Décembre 2016, dans la limite d’investissement de 300 000 € par an et de 5 500 € / m².
Mais il est également possible d’investir dans l’ancien. Le logement ancien doit, dans ce cas, ne plus correspondre aux critères d’un logement décent (comme prévu dans la loi du 6 Juillet 1989) et faire l’objet d’une réhabilitation complète de façon à proposer les mêmes caractéristiques de confort énergétique qu’un logement neuf.
Dans les deux cas, le neuf ou l’ancien, le logement doit répondre à certains critères de performance énergétique. Il doit pour cela, soit avoir obtenu le label BBC (Bâtiment Basse Consommation), soit respecter la réglementation thermique RT 2012.

Enfin, dans les deux cas également, le logement doit être destiné à la location d’habitation non meublée pour une durée minimum de 6 ans.

Le crédit d’impôt

Lorsque tous les critères sont respectés, l’investisseur peur alors bénéficier d’un crédit d’impôt. Celui-ci est fixé en fonction de l’engagement du propriétaire sur la durée de location du bien. Ainsi, le propriétaire bénéficie de 12% du prix du bien en crédit d’impôt s’il s’engage à 6 ans de location, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Le crédit va même jusqu’à 32% pour les investissements dans les DOM-COM pour lesquels le dispositif a été adapté.

Ce crédit d’impôt est réparti pendant la durée de la location du bien et non versé en une seule fois. Pour l’investissement dans l’ancien, le crédit d’impôt sera appliqué au montant des travaux de réhabilitation dans les mêmes conditions/plafonds que l’immobilier neuf. 

taux pinel

Comme pour la loi Duflot, la loi Pinel permet d’acquérir 2 biens maximum par an dans la limite de 300 000€ d’investissement.
Enfin, petite différence qui a son importance : le propriétaire a la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant qui ne ferait pas partie de son foyer fiscal.

La location du logement

Une fois après voir acquis le bien et donné ses conditions, le propriétaire se charge (lui-même ou par le biais d’un mandataire) de trouver un locataire. Là encore, le dispositif de la loi Pinel a ses conditions. La ou les personnes qui occuperont le logement doivent pouvoir être éligibles, à savoir qu’elles ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources selon la composition du foyer.

location pinel


Le loyer mensuel du logement en m², charges non comprises, ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Plafonds loi PINEL 2015 mensuels de loyer au m²

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

16,82€

12,49€

10,06€

8,74€

 Cas Particulier: Souscription de titres de SCPI:

La souscription de titres de Sociétés Civiles de Placement Immobilier peut aussi être éligible à un crédit d’impôt de la loi Pinel. Pour cela, il faut que les titres concernent à 95% minimum un logement éligible au dispositif et que l’investissement représente moins de 300 000 euros.

Cette souscription de parts est cumulable avec l’achat de 2 biens immobiliers maximum destinés à la location dans le cadre de la loi Pinel, toujours dans le respect du plafond de 300 000 euros maximum.

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