Compléter sa retraite avec l'immobilier.

1) Acheter sa résidence principale :

residence principaleL’accession à la propriété reste une étape majeure dans la pérennisation de votre retraite. En effet, si pendant votre période d’activité, le financement de votre logement n’est pas difficile, que ce soit en achat ou location, la situation est toute autre pendant la retraite. En effet, étant donnée la baisse des revenus, si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement et que vous avez encore un loyer à payer, votre situation financière sera très délicate à gérer. De plus le recours à l’emprunt sera relativement difficile étant donné votre âge. Les établissements financiers vous prêteront au maximum sur 15 ans, ce qui alourdit considérablement les mensualités d’un éventuel crédit.

Exemple : un salarié a un salaire moyen mensuel pendant son activité de 2500€. Au moment du départ à la retraite, sa pension est établie avec les complémentaires à 1500€ mensuels. Cette personne avait une charge de logement de 700€ par mois pendant son activité. Deux situations :

-Au moment du départ à la retraite il est propriétaire de son bien et n’a donc plus de prêt à payer. Il peut profiter pleinement de sa pension.

-Au moment du départ à la retraite il n’est pas propriétaire de son bien. Il doit encore louer son logement pour 700€ par mois soit 46% de ses revenus.

De plus il faut préciser que sur sa retraite de 1500€ mensuels, il faut encore déduire les CSG-CRDS et les impôts sur le revenu. Le salaire net réel sera donc inférieur à 1400€ voir 1300€ selon les impôts à payer.

En résumé, nous vous conseillons fortement d’acquérir votre bien le plus tôt possible pour vous décharger de la charge de logement lors de votre retraite. De plus rien ne vous empêche de revendre votre résidence principale au moment du départ. Souvent les habitations deviennent trop grandes car les enfants sont partis. Vous pourrez donc prendre un logement plus petit moins cher que vous paierez directement avec les fonds issus de la vente. Le surplus pourra être placé et vous procurer des intérêts qui viendront compléter votre pension.

2) Mettre des biens en location :

Financer sa retraite avec la location immobilièreVotre objectif est d’acquérir des logements pendant votre période d’activité et de les mettre en location lorsque vous serez à la retraite. Les loyers vous procureront ainsi des compléments de revenus. Tout l’intérêt réside dans le financement des logements. Il faut que vous ayez terminé les crédits au moment de votre départ. Ainsi les loyers vous reviendront directement. Ici aussi nous vous conseillons d’anticiper vos acquisitions pendant votre vie active pour liquider vos emprunts avant la retraite. Plusieurs montages financiers existent. Le plus intéressant étant que les loyers perçus couvrent quasi totalement les échéances de prêt. Ainsi l’opération sera indolore et vous pourrez acquérir plusieurs logements. Pour cela le choix du logement est primordial car sa facilité à être loué sera déterminante : proximité des commodités, écoles, parking, etc. Pensez également au risque de défaut des locataires. Mieux vos souscrire une assurance contre les loyers impayés.

Vous pouvez également profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière de type Scellier, Malraux ou Girardin. Les loyers perçus sont un peu inférieurs mais compensés par les réductions fiscales. Le recours aux investissements défiscalisants se fera plus dans une optique de constitution de patrimoine, et bien entendu de baisse d’impôt, que de recherche de rendement pur. En effet, une fois la réduction fiscale terminée (au bout de 9 ans ou 15 ans au maximum en général), nous vous conseillons de revendre le bien. En effet, les loyers étant encadrés il sera plus rentable de racheter un bien, moins cher et mieux situer, qui procurera des recettes locatives plus importantes. De plus ces logements accordant des avantages fiscaux sont souvent plus chers à l’achat. Il existe cependant certains biens qui continuent à se louer à de bons prix. Mieux vos donc comparer et calculer. Les investissements défiscalisants sont donc de très bons moyens d’augmenter son patrimoine et de réduire ses impôts pendant sa période d’activité. Mais il est plus rentables de les revendre à la fin de la période de réduction fiscale pour réaliser un investissement de rendement pur qui procurera des revenus plus importants.

3) Utiliser les SCPI :

Financer sa retraite avec les SCPIAu lieu d’acheter des logements en direct et d’en supporter la gestion (loyers impayés, assurances, charges, etc.) vous pouvez recourir aux Sociétés Civiles de Participation Immobilière ou SCPI. Ce sont des sociétés qui sont propriétaires et gèrent un parc immobilier très vaste. Il est composé de logements loués aux particuliers et aux entreprises sur tout le territoire et parfois dans plusieurs pays. En souscrivant des parts de SCPI vous devenez associé de la société. Les revenus tirés par la gestion du parc immobilier vous sont distribués. En général tous les 3 mois, c’est donc un placement à rente. Les rendements sont très élevés comparativement aux autres placements financiers, souvent supérieurs à 5% voire 6% par an. Les SCPI vous permettent donc de profiter des rendements d’une gestion immobilière sans en supporter les contraintes.

Différentes SCPI existent : de rendement, de valorisation et fiscales. Pendant votre période d’activité, nous vous conseillons d’investir sur des SCPI de valorisation et fiscales. Les SCPI de valorisation ont pour objectif d’acquérir des logements dont la valeur s’appréciera le plus possible au fil du temps. Lors de la liquidation de la SCPI, les plus-values réalisées seront distribuées aux associés. C’est donc un bon placement pour développer votre capital. Les SCPI fiscales sont spécialisées dans l’acquisition de logement ouvrant droit à des réductions fiscales : Scellier, Malraux, etc. Vous profiter donc des avantages fiscaux comme au titre d’un investissement en direct. Les logements seront ensuite revendus lors de la liquidation de la société. Quelques années avant votre départ à la retraite il est plus intéressant d’investir dans des SCPI de rendement. Leur objectif est d’acquérir les biens les plus rentables en termes de loyers, pour distribuer les revenus les plus élevés possibles aux associés. Vous aurez donc une rente plus importante qu’avec les autres types de SCPI.

Le recours aux SCPI présente un dernier avantage : le prix d’accès. Là où l’achat d’un logement mobilise des sommes importantes, souvent plus de 100.000€ voir 150.000€, les SCPI sont souvent accessibles dès 10.000€. De plus elles sont considérées comme des achats immobiliers et peuvent donc être financées par des crédits immobiliers. Il faut toutefois préciser que l’investissement dans les SCPI doit être envisagé sur le long terme : au moins 8 ans. D’une part car la revente des part et moins aisée qu’avec les autres placements, d’autre part car les frais de souscription sont importants : de 5% à 10% de l’investissement. Le seuil de rentabilité par rapport aux autres investissements sera atteint au bout de ce délai. Pour plus d’information veuillez vous reporter à la rubrique sur les SCPI.



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