Fiscalité des revenus immobiliers du particulier.

immobilierLe guidedesimpots.com vous propose un récapitulatif complet de la fiscalité des revenus immobiliers du particulier : location meublée ou non meublée, vente de la résidence principale ou secondaire, etc. Une fiche à conserver pour cette année.

Fiscalité des revenus locatifs

Location non meublée

Les revenus fonciers nets (loyers) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5%. Pour obtenir le bénéfice foncier imposable vous avez le choix entre deux régimes : le micro foncier et les frais réels.

Le micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30% si vos recettes sont inférieures à 15.000€ annuels. Le solde obtenu correspond au bénéfice imposable.

Le régime réel sera à privilégier si les charges réellement constatées sont supérieures à 30% de vos revenus bruts ou si vos recettes sont supérieures à 15.000€. Il faudra également opter pour ce régime lors d’un investissement immobilier de défiscalisation.

Il consiste à déduire de vos revenus bruts, toutes vos charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, travaux, taxe foncière, etc.). Le résultat obtenu correspond au bénéfice imposable ou au déficit. Ce dernier pourra être déduit du revenu global jusqu’à 10.700€ sous conditions.

Location meublée non professionnelle

Les revenus nets sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 15,5%. Ici aussi vous pouvez opter pour un régime simplifié, le micro BIC, ou les frais réels.

Le micro BIC permet un abattement de 50% sur vos revenus fonciers bruts. Il est applicable si vos recettes sont inférieures à 32.600€. Le bénéfice est ensuite soumis à l’impôt.

Le régime réel sera à privilégier si les charges réellement constatées sont supérieures à 50% de vos revenus bruts ou si vos recettes sont supérieures à 32.600€.

Fiscalité des plus-values immobilières

Cas général : les plus-values sont imposées au barème forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 15,5%.

Une surtaxe s’appliquera sur les plus-values de plus de 50.000€. Cette surtaxe va de 2% à 6% selon le niveau de plus-value. La surtaxation maximum s’applique aux plus-values de plus de 260.000€. Dans ce cas la taxation totale sera de 19% + 6% + 15,5% = 40,5%.

surtaxe plus-value immobilièes

Les cas d’exonération partielle ou totale

1) Résidence principale :

la plus-value est exonérée d’impôt.

2) Résidence secondaires ou locatives : un abattement selon la durée de détention s’applique sur la plus-value avant imposition au taux forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Depuis le 1er septembre 2014, un abattement unique existe pour l'impôt sur le revenu et le prélèvements sociaux.

Au bout de 22 ans, l'exonération totale est acquise.

abattement durée de détention

3) Terrains à bâtir :

Les plus-values réalisées sur la vente de terrains à bâtir sont imposées de la même manière que les autres plus-values immobilières, à savoir : à l’impôt forfaitaire de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention est appliqué ici aussi mais sans distinction entre impôt et prélèvements sociaux.

Depuis le 1er septembre 2014 l’abattement est le même que celui appliqué au paragraphe précédent. Il permet une exonération complète au bout de 22 ans.

4) Les cessions d’immeubles de moins de 15.000€ ne connaissent pas d’imposition. En cas d’achat indivis, il faudra déterminer votre quote-part.

Ex. : un couple est propriétaire à parts égales d’un bien. Il le vend 30.000€. La part de chacun est de 15.000€. Donc il y aura une exonération.

En cas de démembrement de la propriété, la valeur du bien en pleine propriété doit être inférieure à 15.000€. Ensuite la part du nu-propriétaire et de l’usufruitier seront déterminées selon les barèmes en vigueur.

5) Vente de la résidence secondaire sans être propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédent la vente. Dans ce cas la plus-value est exonérée si vous réemployez les capitaux dans l’acquisition de votre résidence principale dans les 24 mois suivant la vente. Attention l’exonération est appliquée sur la part du capital réinvesti.

6) Vente de l’ancienne résidence principale de personnes âgées ou handicapées placées en établissement spécialisé. La plus-value n’est pas imposée sous réserve :

-De vendre le bien dans les 2 ans suivant le placement du propriétaire dans un établissement spécialisé.

-Que le bien n’ait pas été occupé durant cette période.

-Que le propriétaire n’ait pas été soumis à l’ISF l’avant dernière année précédent la vente (en 2011 pour une vente en 2013).

-Que le revenu fiscal de référence du propriétaire de l’avant dernière année précédent la vente (2011 pour une vente en 2013) ne dépasse pas 23.572 € pour la première part du quotient familial et 5507 € par demi part supplémentaire.

7) Les plus-values réalisées par les retraités à faibles revenus. Pour cela il faut respecter les conditions suivantes :

-Ne dépasser un revenu fiscal de référence de 10.224€ pour la première part + 2.730€ pour chaque demi-part supplémentaire.

-Ou être titulaire d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie.

-Dans tous les cas  ne pas être redevable de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.

8) Vente d’un bien suite à une expropriation. Exonération de la plus-value sous conditions :

-Expropriation pour cause d'utilité publique. Sont donc exclues les cessions volontaires aux collectivités locales.

-Remploi intégral de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de un an à compter de la date du paiement de l'indemnité.



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