Loi Scellier : Exemples de réductions fiscales

Investissement en Scellier classique de 200000€ BBC en zone B1 de 80 m2

Investissement en Scellier social 12ans de 200000€ BBC en zone B1 de 80 m2

Investissement en Scellier social 15ans de 200000€ BBC en zone B1 de 80 m2

Réduction fiscale totale = 26000€

Réduction fiscale totale = 34000€

Réduction fiscale totale = 42000€

Réduction annuelle = 2888.88€

Réduction annuelle = 2888.88€ de 1 à 9 ans et 2666.67€ de 10 à 12 ans.

Réduction annuelle = 2888.88€ de 1 à 9 ans et 2666.67€ de 10 à 15 ans.

Loyer mensuel maxi = 1057.60€

Loyer mensuel maxi = 846.40€

Loyer mensuel imposable = 592.48€

Loyer mensuel imposable = 1057.60€

Les logements acquis peuvent être revendus après la période de déduction fiscale. Voici un exemple de montage défiscalisant en reprenant comme précédemment un investissement BBC de 200000€ de 80m2 :

  • Montant total de l’acquisition : 200000€.
  • Apport de 50000€ et prêt immobilier de 150000€ à environ 4%.
  • Loyer mensuel : 846.40€ en Scellier social et 592.48€ imposable.
  • Intérêts du prêt 48000€ sur 15 ans soit 3200€ par an en moyenne.
  • Réduction fiscale : 42000€ sur 15 ans.
  • Plus-value de 10% lors de la revente 15 ans après l’acquisition : soit 20000€.
  • Taxe foncière annuelle : 1000€
  • Charges diverses (assurance, charges de copropriété, etc.) : 1000€ par an.
  • L’acquéreur du bien est imposé dans la tranche à 30%.

Nous allons dans un premier temps calculer le bénéfice annuel imposable :

Loyers imposable

7109.76€

-Frais divers

-1000€

-Taxe foncière

-1000€

-Intérêts d’emprunt

-3200€

Bénéfice imposable

1909.76€

L’impôt sur ce revenu foncier sera égale à 1909.76 x 30% (tranche d’imposition) = 572.98€ auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15.5% soit 296€. Le total de l’impôt foncier annuel s’élève à 572.98 + 296 = 868.98€. Au total sur 15 ans, le coût de l’impôt est alors de 868.98€ x 15 = 13034.70€.

Déterminons maintenant la rentabilité finale du bien. Elle s’obtient en additionnant tous les revenus et en soustrayant toutes les charges sur la période totale de l’investissement soit 15 ans.

Revenus

Loyers

+12696€

 

Réductions d’impôt

+42000€

 

Valeur du logement

+200000€

 

Plus-value

+20000€

 

Total revenus

+274696€

Charges

Frais divers

-15000€

 

Taxe foncière

-15000€

 

Intérêts d’emprunt

-48000€

 

impôts

-13034.70€

 

Apport

-50000€

 

Total charges

-114034.70€

Rentabilité finale de l’investissement

+160661.30€

Donc si nous partons de la situation initiale avec pour mise de départ l’apport de 50000€, au bout de 15 ans nous obtenons un capital de 160661.30€. Soit un gain de 321.32% ! Ou encore une rentabilité annuelle moyenne de 21.4% ! Le fait de recourir à l’emprunt entraine un fort effet de levier. Le montant prêté par la banque est remboursé lors de la revente du bien. Seuls les intérêts restent à votre charge. L’investissement immobilier est ainsi beaucoup plus rentable qu’un investissement financier. L’exemple suivant vous le démontre.

Exemple : reprenons la même mise de départ de 50000€. Nous la plaçons pour 15 ans avec un rendement à 4% par an ce qui correspond à la moyenne du marché. Au bout de 15 ans nous obtenons environ 90000€ soit un gain de 40000€. Vous obtenez donc une rentabilité totale beaucoup plus importante avec un investissement immobilier.




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